2026년 부동산 세제 개편안ㅣ양도소득세ㅣ전망ㅣ정책ㅣ공시가격ㅣ조회 확인

2026년 부동산 세제 개편안｜양도소득세｜전망｜정책｜공시가격｜조회 확인

2026년 부동산 세제 개편안은 실제로 거주하는 1세대 1주택자의 세 부담은 낮추고, 고가주택과 비거주 주택·다주택에 대한 과세는 강화하는 방향으로 마련됐습니다.

주요 내용은 1세대 1주택 종합부동산세 기본공제 상향, 양도소득세 장기보유특별공제의 거주 중심 개편, 장기 실거주자의 기본공제 확대, 고령자의 수도권 주택 처분 및 지방 이전 세제지원입니다.

이번 글에서는 2026년 부동산 세제 개편안의 핵심과 양도소득세 변화, 종합부동산세, 다주택자 정책, 공시가격 조회 방법과 부동산시장 전망을 정리합니다.

업데이트 기준: 2026년 8월 5일

2026년 세제개편안은 8월 3일 발표된 정부안입니다. 관련 법률이 국회를 통과해야 실제 제도로 시행됩니다.

정부안에서는 종합부동산세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행하고, 양도소득세 개편은 1년의 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용하는 방향을 제시했습니다.

현재 보유 중인 주택을 매도하거나 증여할 계획이라면 정부 발표만 보고 계약일이나 잔금일을 결정하면 안 됩니다.

국회 통과 여부, 시행일, 양도시기 판단 기준과 경과규정을 세무사 또는 관할 세무서에 확인한 뒤 진행하세요.

2026년 부동산 세제 개편안 핵심

1주택 종부세 기본공제 공시가격 12억 → 14억 원

실거주 1주택 장기보유공제 최대 80% 유지

장기 실거주 기본공제 연 250만 → 2,500만 원

고령자 지방 이전 감면 최대 50%·5억 원

다주택 양도세 중과 2028년까지 한시 완화

양도세 개편 예정 정부안 기준 2028년

2026 공시가격 현실화율 69%

전국 공동주택 공시가격 평균 9.13% 상승

세제개편안 확인 공시가격 조회 국세청 확인 실거래가 조회

부동산 세제 개편 방향

주택 수보다 가액과 실거주 여부를 중심으로 개편

실거주 우대 고가주택 과세 강화 다주택 차등

기존 부동산 세제는 주택 수를 중심으로 다주택 여부와 중과세 적용 여부를 판단하는 비중이 컸습니다.

2026년 개편안은 주택 수뿐 아니라 주택의 공시가격과 양도가액, 실제 거주기간을 더 중요하게 반영하는 방향입니다.

같은 1세대 1주택자라도 실제로 오랫동안 거주한 사람은 우대하고, 직접 거주하지 않은 고가주택은 세제 혜택을 축소하는 구조입니다.

종합부동산세 개편

1세대 1주택 기본공제 14억 원으로 상향

정부는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액을 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 방안을 발표했습니다.

정부 설명 기준으로 시가 약 20억 원 이하의 거주용 1세대 1주택자는 종부세 과세대상에서 제외될 가능성이 커집니다.

시가 20억~30억 원 구간의 실거주 1주택은 세 부담이 줄고, 시가 30억~40억 원 구간은 세액 변화를 최소화하는 방향입니다.

반면 시가 약 40억~50억 원을 넘는 고가주택은 세 부담이 증가하도록 설계됐습니다.

주택 구간	개편 방향	예상 영향
공시가격 14억 원 이하	1주택 기본공제 확대	종부세 대상 제외 가능
시가 약 20억~30억 원	실거주 1주택 우대	세 부담 감소 가능
시가 약 30억~40억 원	세액 변화 최소화	개별 계산 필요
시가 약 40억~50억 원 초과	고가주택 과세 강화	세 부담 증가 가능
비거주·다주택	기본공제 축소 방향	세 부담 증가 가능

종부세는 일반적인 시세가 아니라 매년 1월 1일 기준으로 공시되는 주택 공시가격을 기초로 계산합니다.

포털 부동산 시세가 20억 원이라고 해서 공시가격이 20억 원인 것은 아닙니다.

2026년 양도소득세 개편

장기보유특별공제를 거주 중심으로 변경

현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 반영해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

개편안은 단순히 오래 보유한 경우보다 실제로 오랫동안 거주한 경우를 더 우대하도록 공제 구조를 조정하는 방향입니다.

실거주 1주택자의 최대 80% 공제율은 유지하지만, 양도차익이 매우 큰 고가주택에는 공제받을 수 있는 금액의 상한을 새로 둘 예정입니다.

최대 공제율 80%가 유지된다고 해서 모든 장기보유 1주택자가 양도차익의 80%를 공제받는 것은 아닙니다.

보유기간, 거주기간, 취득일, 양도가액과 고가주택 해당 여부에 따라 공제율이 달라집니다.

10년 이상 실거주 1주택 기본공제 확대

정부안에는 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도소득세 기본공제를 현행 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 내용이 포함됐습니다.

단순 보유가 아니라 장기간 직접 거주한 주택을 처분하는 사람에게 양도세 부담을 줄여주는 취지입니다.

실제 공제 적용 방식과 보유·거주기간 계산, 공동명의 주택 적용 여부는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

고령자 지방 이전 양도세 감면

수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하는 경우

65세 이상 수도권 주택 처분 비수도권 이전

65세 이상 고령자가 수도권 주택을 처분한 뒤 비수도권 지역으로 이주하면 양도소득세를 최대 50%까지 감면하는 방안도 포함됐습니다.

감면 한도는 최대 5억 원으로 제시됐습니다.

지역 균형발전과 고령자의 주거 이전을 지원하기 위한 제도이지만, 수도권·비수도권의 구체적인 범위와 이주 완료 기한, 새 주택 취득 여부 등은 시행령에서 정해질 수 있습니다.

다주택자 양도소득세 중과

2028년까지 한시적으로 완화

정부는 다주택자가 보유 주택을 시장에 매도할 수 있도록 양도소득세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안을 제시했습니다.

다만 중과세율 자체를 완전히 폐지하는 것이 아니라 일정 기간 적용을 완화하거나 유예하는 방식입니다.

조정대상지역 지정 여부와 주택 수 계산, 분양권·입주권과 지방 저가주택의 주택 수 포함 여부에 따라 실제 세액은 크게 달라질 수 있습니다.

구분	확인할 내용
주택 수	세대 기준 보유 주택·분양권·입주권 확인
주택 소재지	조정대상지역 지정 여부 확인
취득 시점	취득 당시 규정과 경과조치 확인
양도 시점	계약일이 아닌 잔금일·등기일 기준 검토
일시적 2주택	종전주택 처분기한 확인
상속주택	주택 수 제외 특례 확인

양도소득세 계산에 필요한 항목

1. 주택의 실제 취득가액을 확인합니다.
2. 매매계약서의 양도가액을 확인합니다.
3. 취득세, 중개보수와 법무사비 등 필요경비를 정리합니다.
4. 보유기간과 실제 거주기간을 확인합니다.
5. 1세대 1주택 비과세 요건을 확인합니다.
6. 12억 원 초과 고가주택 여부를 확인합니다.
7. 장기보유특별공제 적용률을 계산합니다.
8. 기본공제와 세율, 지방소득세를 반영합니다.

양도소득세는 매매가격 전체에 세금을 부과하는 것이 아닙니다.

일반적으로 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준을 기준으로 계산합니다.

1세대 1주택 비과세 확인

양도소득세 개편안과 별도로 1세대 1주택 비과세 요건도 반드시 확인해야 합니다.

일반적으로 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 일정 보유기간을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

조정대상지역에서 취득한 주택은 취득 시기와 당시 규정에 따라 거주요건이 적용될 수 있습니다.

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산해 과세합니다.

주민등록만 옮겨놓고 실제로 거주하지 않은 경우에는 거주기간으로 인정되지 않을 수 있습니다.

관리비·전기·가스 사용내역, 신용카드 이용지역, 자녀 학교와 직장 위치 등이 실제 거주 판단자료로 사용될 수 있습니다.

2026년 공동주택 공시가격

현실화율 69%, 전국 평균 9.13% 상승

2026년 공동주택 공시가격은 전년도와 동일한 69%의 현실화율을 적용했습니다.

현실화율 자체를 올린 것이 아니라 2025년 말까지의 부동산 시세 변동을 공시가격에 반영한 것입니다.

결정 공시 기준 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 평균 9.13% 상승했습니다.

다만 전국 평균은 개별 아파트의 상승률과 다를 수 있습니다. 같은 단지라도 동·층·향과 전용면적에 따라 공시가격이 다릅니다.

항목	2026년 내용
공시가격 기준일	2026년 1월 1일
공동주택 현실화율	69%
전국 평균 변동률	9.13% 상승
결정 공시일	2026년 4월 30일
조회처	부동산공시가격알리미

공시가격 조회 방법

1 부동산공시가격알리미 홈페이지에 접속합니다.

2 주택 메뉴에서 공동주택·표준주택·개별주택 중 하나를 선택합니다.

3 시·도와 시·군·구, 도로명 또는 지번주소를 입력합니다.

4 아파트는 단지명과 동·호수를 선택합니다.

5 공시기준연도를 2026년으로 선택합니다.

6 2025년 공시가격과 비교해 상승률을 확인합니다.

공동주택 공시가격 개별주택 가격 공시가격알리미 실거래가 비교

아파트·연립·다세대주택은 공동주택 공시가격에서 조회하고, 단독주택·다가구주택은 개별주택가격에서 조회합니다.

토지 가격은 개별공시지가 메뉴를 이용해야 합니다.

공시가격과 실거래가 차이

구분	공시가격	실거래가	시세
의미	정부가 매년 산정·공시	실제 매매 계약 가격	시장 예상 거래가격
주요 활용	보유세·건강보험료 등	양도세·취득세 신고	매매가격 판단
조회처	공시가격알리미	국토부 실거래가 공개시스템	한국부동산원·KB·포털
갱신 주기	원칙적으로 매년	계약 신고 시	시장 상황에 따라 수시

공시가격 상승 시 달라지는 것

• 재산세 과세표준이 올라갈 수 있습니다.
• 종합부동산세 대상 또는 세액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건강보험료 산정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 기초연금과 일부 복지제도의 재산 평가에 반영될 수 있습니다.
• 주택연금 가입가격과 보증료 판단자료로 활용될 수 있습니다.
• 상속·증여 재산 평가에 참고될 수 있습니다.

공시가격이 10% 올랐다고 재산세와 종부세가 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다.

공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한, 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 함께 적용합니다.

2026년 부동산시장 전망

실거주 1주택자의 매도 부담은 일부 완화 가능

장기간 거주한 1주택자의 양도세 공제 확대가 시행되면 세금 부담 때문에 매도를 미뤘던 일부 주택이 시장에 나올 가능성이 있습니다.

특히 은퇴를 앞둔 고령자나 수도권 주택을 처분해 비수도권으로 이동하려는 수요에는 매도 결정에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

고가주택은 절세 효과가 제한될 가능성

최대 공제율을 유지하더라도 장기보유특별공제 금액에 상한이 도입되면 양도차익이 큰 초고가주택은 기존보다 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

종부세도 고가주택과 비거주 주택에 대한 혜택을 줄이는 방향이므로 고가주택 보유자는 보유세와 양도세를 함께 비교해야 합니다.

다주택 매물이 늘어날 가능성

다주택자 양도세 중과 완화가 2028년까지 이어지면 세 부담을 줄여 주택을 처분하려는 매물이 증가할 수 있습니다.

다만 실제 매물 증가 여부는 금리와 대출규제, 전세가격, 공급정책과 지역별 상승 기대감에 따라 달라질 수 있습니다.

세금 정책 하나만으로 부동산 가격의 상승이나 하락을 단정할 수 없습니다.

기준금리, 주택담보대출 규제, 입주물량, 재건축 정책과 지역 수요를 함께 살펴봐야 합니다.

보유자 유형별 확인사항

보유 유형	주요 확인사항
실거주 1주택	공시가격 14억 원 기준과 실제 거주기간
고가 1주택	장기보유공제 상한과 종부세 증가 여부
일시적 2주택	종전주택 처분기한과 신규주택 취득일
다주택자	중과 완화기간과 주택별 양도차익 비교
65세 이상	비수도권 이주 감면 대상 여부
상속주택 보유자	상속주택 특례와 주택 수 제외 여부
공동명의 부부	종부세 과세방식과 양도차익 배분

매도 전 준비할 서류

• 주택 취득 당시 매매계약서
• 취득세 납부확인서
• 법무사비와 등기비용 영수증
• 중개수수료 영수증
• 자본적 지출에 해당하는 공사비 증빙
• 실제 거주기간을 확인할 수 있는 주민등록초본
• 임대차계약서와 임대기간 자료
• 양도 매매계약서

벽지·장판 교체처럼 일반적인 수선비는 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다.

발코니 확장, 섀시 설치와 구조 변경처럼 자산가치를 높인 비용은 증빙이 있으면 필요경비로 인정될 가능성이 있으므로 계약서와 세금계산서를 보관하세요.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 부동산 세제 개편안은 확정됐나요?

아직 정부안 단계입니다. 국회에서 관련 세법 개정안이 통과돼야 시행됩니다.

Q. 1주택 종부세 기준이 바로 14억 원으로 바뀌나요?

정부안은 1세대 1주택 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 내용입니다.

실제 적용연도는 국회 통과와 시행일을 확인해야 합니다.

Q. 시세 14억 원 주택까지 종부세가 없다는 뜻인가요?

아닙니다. 14억 원은 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 시세와 공시가격은 서로 다릅니다.

Q. 시가 20억 원이면 무조건 종부세가 없나요?

정부는 공시가격 14억 원이 시가 약 20억 원 수준이라고 설명했습니다. 그러나 지역과 주택별 현실화율 차이로 실제 시세 기준은 달라질 수 있습니다.

본인 주택의 2026년 공시가격을 직접 조회해야 합니다.

Q. 양도세 장기보유공제 최대 80%는 그대로인가요?

실거주 1세대 1주택의 최대 공제율 80%는 유지하는 방향입니다.

다만 고액 양도차익에는 공제금액 상한을 적용할 예정이므로 초고가주택은 실제 공제액이 줄어들 수 있습니다.

Q. 10년 보유하면 연 2,500만 원을 공제받나요?

정부안은 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자의 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대하는 내용입니다.

단순 보유만으로 적용되는 것은 아니며, 구체적인 계산방식은 최종 법령을 확인해야 합니다.

Q. 다주택자 양도세 중과가 폐지되나요?

완전 폐지가 아니라 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안입니다. 지역과 주택 수에 따라 일반세율 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

Q. 지금 집을 파는 것이 유리할까요?

취득가액, 양도차익, 보유·거주기간과 주택 수에 따라 다릅니다.

양도세 개편 적용이 2028년으로 예정돼 있어 세금만 보고 무조건 기다리거나 서둘러 매도하는 것은 위험합니다.

Q. 공시가격은 어디에서 확인하나요?

부동산공시가격알리미에서 주소와 동·호수를 입력하면 확인할 수 있습니다.

공시가격 바로 조회

Q. 공시가격과 실거래가는 왜 다른가요?

공시가격은 세금과 행정 목적으로 정부가 산정한 가격이고, 실거래가는 실제 매매계약에서 신고된 가격입니다.

Q. 공시가격이 잘못된 것 같으면 수정할 수 있나요?

공시가격 열람기간에는 의견을 제출할 수 있고, 결정 공시 이후에는 정해진 기간 안에 이의신청할 수 있습니다.

기간이 지난 경우에는 한국부동산원이나 관할 지방자치단체 담당부서에 문의하세요.

Q. 공동명의 1주택도 기본공제 14억 원을 받나요?

공동명의 부부는 인별 과세방식과 1세대 1주택자 과세방식 중 유리한 방식을 비교해야 합니다.

개편안의 공동명의 적용방법은 최종 시행령과 국세청 안내를 확인해야 합니다.

Q. 65세 이상이면 지방으로 이사할 때 모두 감면되나요?

연령만 충족한다고 자동 감면되는 것은 아닙니다. 수도권 주택 처분, 비수도권 이전과 보유·거주 요건 등을 충족해야 할 가능성이 큽니다.

공식 자료 확인

세금과 공시가격은 아래 공식 홈페이지에서 최종 확인하세요.

· 정책브리핑 2026년 세제개편안

· 부동산공시가격알리미

· 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격

· 국토교통부 실거래가 공개시스템

· 국세청 공식 홈페이지

확인 전 최종 체크리스트

• 세제개편안은 아직 정부안 단계
• 1주택 종부세 기본공제 12억 원에서 14억 원으로 상향 예정
• 실거주 1주택 장기보유공제 최대 80% 유지 방향
• 고액 양도차익 장기보유공제 상한 도입 예정
• 10년 이상 실거주 기본공제 확대 예정
• 65세 이상 지방 이전 양도세 감면 신설 예정
• 다주택자 중과 2028년까지 한시 완화 방향
• 2026년 공동주택 현실화율 69%
• 전국 공동주택 공시가격 평균 9.13% 상승
• 공시가격과 실거래가를 구분해 확인
• 매도 전 세무 전문가에게 예상세액 확인

최종 정리

2026년 부동산 세제 개편안은 실제로 거주하는 1세대 1주택자를 보호하고, 고가주택과 비거주 주택·다주택에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향입니다.

1세대 1주택 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 실거주 1주택 장기보유특별공제 최대 80%는 유지할 예정입니다.

10년 이상 실거주자의 양도세 기본공제 확대와 65세 이상 고령자의 수도권 주택 처분·비수도권 이전 감면도 포함됐습니다.

다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화하고, 양도세 개편은 2028년부터 적용하는 방향입니다.

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했으며, 개별 주택 가격은 부동산공시가격알리미에서 주소와 동·호수로 확인할 수 있습니다.

현재 내용은 정부안이므로 매도·증여·상속을 결정하기 전에 국회 통과 여부와 시행일, 국세청의 최종 안내를 반드시 확인하세요.

 

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